高雄市開放陸資買房，會面臨香港慘狀嗎？
山林中荒廢的法律小屋版主Dr.J（ 錢世傑）
高雄市：陸客炒房新聖地？
高雄市長韓國瑜呼籲中央開放陸資高雄買房，反對者批評開放陸資買房恐淪為「炒房」，又老又窮的民眾買不起噴飛的房價，會讓人民痛苦指數增加，引發許多討論與批評的聲浪[1]。筆者在自己的臉書上丟出此一議題，發現大多數朋友也都擔心大陸炒房導致房價太高，也舉出加拿大、澳洲、香港、北海道等地遭到陸客炒房，尤其是小小的香港已經被搞到快瘋了，不只是房價變高，租金更是難以承受的重，更出現「籠居」的名詞，有20萬居民居住在數平方米的牢籠中[2]。
我國在經過101至103年的交易高峰期，許多地區的交易量與房價都進行了下修。參考下圖，高雄市「第一次登記」與「買賣」加起來的移轉筆數(100年第一季至107年第三季之數據)，從101年第二季至102年第四季接近上萬的移轉量，然後一路下滑，迄今每季只剩下4,000的移轉量，只剩下高峰的四成，整體房地產非常慘澹。
房地產慘澹的原因很多，高雄與其他各縣市的問題都差不多，包括人口結構老化，27歲至41歲購屋需求年齡之居住人口逐年下滑，再加上繼承集中化、重劃區供給量過高，以及薪資降低導致購屋能力不足，都導致目前高雄房地產處於相對低檔。再加上一些人口外流、北漂等因素，使得高雄地區商業活動蕭條，急需外來人口挹注其中。
外來人口，除了觀光人口、交換學生、產業外勞與社福外勞外，吸引其他縣市或其他國家的年輕人士，最好是有小孩子的夫妻願意在此地置產買房，對於改善人口結構，活絡當地商業活動自然是有幫助。因此，高雄市提出開放陸資買房，應該是吸引外籍人士移居高雄政策中的一環，只是該開放多少人數、搭配何種配套措施以避免房地產炒作，吸引真正的移居人口，高雄市政府必須有更明確的數據公開討論。
香港「籠居」複製高雄？
筆者認為人口密度與地方發展攸關房地產價格，例如工作機會多的台北市必然會吸引各縣市人口移居，人口密度較高，相較於工作機會少、人口密度低的嘉義縣，台北市的房地產價格當然是高到離譜。
下圖中，將各地人口數除以面積，可以發現台北市數值接近10,000(人/平方公里)，比香港的6,681(人/平方公里)還要高，更是遠高於高雄市的939(人/平方公里)，從此一數字來看，高雄的人口密度很低，似乎不太會發生香港的慘狀。
然而，印象中台北市就算租金高，偶有聽到陽台、停車位改裝成蝸居的故事，但相關媒體報導的圖片中，臺北市居住的面積還是遠大於香港，可是台北市的人密度遠高於香港，為什麼聽到的卻是香港房價高、居住面積更小呢？
經過幾番思索，筆者把Google Maps的衛星地圖攤開來一看，如下圖(香港衛星地圖)，發現香港因為有23個郊野公園、15個特別地區、4個海岸公園及1個海岸保護區，已開發地區不及25％，人口主要集中在九龍與香港島，所以區域人口密度應該更高。(下圖黃色圓圈區域)
圖片引自Google Maps
此外，台北市也有陽明山國家公園，高雄市也應以原高雄市(扣除原高雄市)為計算區域，都應該調整後再行比較。經過修正後，香港、高雄與台北的人口密度如下圖：
香港的密度衝高到25,000(人/平方公里)，遠高於台北市的16,860(人/平方公里)，原高雄市因為面積占比極小，所以密度也衝高到接近10,000(人/平方公里)。然而，香港的人口密度還是遠高於高雄市與台北市，與我們一般從新聞上獲得的資訊相當，原高雄市區域只要加速發展，人口增加100萬人，人口密度就與台北市差不多了。
結論
針對高雄市開放陸資買房，會不會面臨香港慘狀的議題，確實引發許多民眾的疑慮，缺乏數據分析的高雄市政府，因為缺乏佐證資料容易引發民眾不信任感，即便是引進外來人口是正確的方向，但是當民眾不信任政府時，想要推動政策也是更為困難。
參考本文提供的數據，目前高雄市房地產交易量過低，若能適度引進外資活絡房產交易未必是一件壞事情，但目前交易量不宜提高到8,000移轉量，若是要開放外資購買房地產，應提出相關稅負與鼓勵方案，例如夫妻未滿40歲且育有子女者條件最為寬鬆，老人或不住在高雄地區者則提高稅負負擔。
其次，外資會想要購買的區域應該還是以原高雄市為主，在此一區域中，未來移居人口應控制在100萬人之內，愈接近此一數字，人民對於房地產之痛苦指數將會與台北市接近，如果多了將近200餘萬人口，則痛苦指數將會與香港相當。只是100萬、200萬的人口數字可能會超過都市可承載容量，建議以改變人口結構為主，吸納高雄市缺少的年輕世代為主，而不是以500萬的人口數字為目標。
[1] 韓國瑜推陸資高雄買房 陸網分析：台灣房子不好賣也不好買，https://udn.com/news/story/10958/3558572。
[2] 「籠居」—實拍香港人震撼的蝸居生存，http://tw.aboluowang.com/2013/0228/287265.html。
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