雞排博士　宋耿郎

選做生意的地方，就是要仔細評估地點

有交易過房地產經驗的人，選擇購屋的基本三原則，總是不忘一個口號，「地點location」、「地點location」、「地點location」、雖然我買過房子，但是總是不能理解為何三個原則，就是「地點location」而已，莫非真的是很重要，所以要講三遍？

經過了三年多的店面經營，我不斷的在思考這個問題，最近逢甲店開張了，讓我終於體會為什麼「地點」這個原則要講三遍。且讓我來為大家好好分析，這三個「地點」到底有什麼不同。

第一個「地點」，指的是一個市場。單就國內的情形而言，大家都知道台灣最好做生意的地方，應該屬於大台北地區，因為這裡有足夠的人口，去支撐所有的民生消費，因此在台北做生意，基本上是比較容易成功的，以捷運跟公車系統為例，台北市捷運、公車的業者，荷包賺滿滿，高雄市的捷運狀況，從2008年開始營運以來，在2015年中發佈的新聞訊息是「年虧20億，高雄捷運今年底可望轉虧為盈（資料來源：http://www.storm.mg/article/58100）」。儘管有論者指出，高雄人不習慣搭捷運，高雄的地理環境，搭捷運沒有必要的迫切性，但是不可否認的，大高雄地區有2952平方公里，人口約有278萬，比起台北市面積大約272平方公里，加上新北市面積2053平方公里，大台北地區大約2325平方公里的土地上，人口數約為667萬，儘管大台北地區的供應面亦較為充沛，各行各業林立，但是有龐大的人口基數做支撐，在這個市場做生意是比較容易成功的。

第二個「地點」是指一個區位，也就是將範圍縮小一些，指的是商圈或夜市。以我賣雞排這種小生意為例，區域型的商圈，或是夜市擺攤，各有其利弊。先以夜市為例，台北地區耳熟能詳的是士林夜市、饒河夜市，以及師大夜市；換到台中地區，首推逢甲夜市（台灣10大夜市出爐！逢甲奪冠，資料來源：http://travel.ettoday.net/article/404424.htm），還有鄰近中友百貨的一中夜市；南部則有台南的花園夜市，高雄的瑞豐夜市及六合夜市。一聽到這幾個地方，多數人直覺的反應就是「一級戰區」，這意味著，充沛的供應面造成競爭激烈，但是台灣人很愛逛夜市，也造就了許多經營成功賺大錢的案例。另外，區域型的商圈也才是做生意的地方，儘管會有競爭，但是因為「結市」的緣故，消費者會自動的往熱鬧的商圈去移動並進行消費，這一點從各大連鎖商店的展店位置，可以看出端倪。

第三個「地點」就真的是區位中的一個定點，以我經營成功的兩個案例，博士雞排豐原店、潭子店為例，豐原店在市中心，雖然距離豐原廟東夜市有兩百公尺，但是位於市中心，豐原人總是會往市中心逛街，能見度高，加上「郭董」一席批評浪費教育資源的話，提升博士雞排的知名度，大家很自然的會來消費。潭子店雖然並非座落於熱鬧的商圈裡（潭子區的熱鬧商圈在勝利路），但是位於雅潭路上，是大雅區、潭子區往來交通的必經之路，只要招牌夠大、夠明顯，能見度夠高，加上好停車的優點，總是會有許多過路客停下來消費，當然產品要夠好，好到讓客人會介紹朋友來消費，在這種正向循環的趨勢下，生意想當然爾是蒸蒸日上。

簡單來說，第一個地點選市場，第二個地點區位，第三個地點重視的是給消費者的方便性跟很高的能見度。

該選旺舖還是所謂合理價格的地點？

這一次的逢甲夜市展店，讓我再次嚐到地點選錯的苦頭，儘管在熱鬧的「便當街」設點，但是並非所謂「正」便當街，而是轉進「巷子」中的一個店面，就算再熱鬧、再多的人潮，逛便當街的人轉不進來，就是轉不進來。改善的方法是在巷子口設立一個燈光式的招牌，企圖引導客人彎（走）進巷子來消費，但是效果真的「十分有限」，就算請工讀生站在巷子口舉旗子，拿引導招牌，能吸引客人目光，成功引導客人走進巷子的例子還是少之又少。

這種情形讓我體認到，當消費者進行休閒消費，而非目的性消費（目的性消費，我把它定義為心中已經有消費目標，前往該處就是定點消費，例如我想吃牛肉麵，我會騎車到我愛吃的麵攤去買牛肉麵）的情況下，看到什麼就買什麼，不會想太多，因此商家的「高」能見度是非常、非常重要的，這也就是為何「正」便當街的一個小攤位租金要五、六萬元，而巷子裡的一個店面卻只要半價而已，若把使用面積的大小這個因素加以計算，每坪的租金竟然相差四到六倍之譜。

旺舖之所以稱為旺舖，就是商家無須使用外力去引導人流（消費者走路的動線），消費者自然會從店門口經過，只要有人經過，消費者即有可能投注視覺並進行消費行為，我所看到便當街上的攤位，亦多數均有排隊人潮，因為需求面龐大（消費者多），造成供不應求的現象，所以消費者只好排隊才能進行消費，這也就是旺舖只在「正」便當街上出現，而巷子裡的商家，生意的確有些微的落差。其實不僅巷子裡的人潮無法進來，就連便當街頭（多數人從這邊過來）跟便當街尾，人潮也是有些微的差距，或許差距不大，但搶在前頭做生意，效果還是比較好（租金當然也比較高）。

另一方面，如果消費者連看到看不到你的店鋪，如何能進行消費呢？靠發傳單，靠引導招牌的指示，均能引起消費者的注意，但是這份人力成本的耗損，卻是旺舖所不需要的「額外花費」，整體計算下來，選在巷子裡開店並不能節省總體成本，或許將來會有越來越多的人知道要轉進巷子去買所謂的巷弄美食，但是在名氣打開之前，想要蒐集熟客的過程是非常艱辛的一件事，省了部分的租金，卻有另一筆開銷要支出，相形之下並無法節省整體的成本，也就是說，縱使租金較為低廉，感覺上是一個合理的價格，但綜合考量之後，旺舖租金縱使高昂，也不見得就是不合理的價格啊！