山林中荒廢的法律小屋版主Dr. J（錢世傑）

電梯更換的錢誰要出？

在新店工作的老朋友小威，所住的社區因為電梯老舊，常常有抖動、卡在一半等現象，還要勞煩消防員來搶救。社區管委會決議更換電梯，可是社區的公共基金不足，還差了一千多萬，該如何補足這些錢？整個社區為了要一次繳費6萬元，還是每個月增加管理費20元（每坪），吵得不可開交，因此跑來詢問筆者有關《公寓大廈管理條例》的問題。

台灣民眾對於繳交管理費的觀念很糟糕，普遍存在著未來有沒有錢支應比較大額的支出，那是未來的問題，現在只要少繳一點最好。所以很多社區原本收70元，但後來發現每個月剩餘很多，就調降成每個月繳50元，或者是每年有一個月免繳管理費，社區住戶只要少繳，都豎起了大拇指稱讚管理委員會的主委與委員真是優秀啊！

直到20、30年過後，許多電梯、對講機等機電設備時間到了，面臨要更換的抉擇，才發現社區的公共基金還是30年前百來萬的規模，現在要更換的設備動輒都是幾百、幾千萬起跳，保固期也早就過了，才回想起當年怎麼不多繳一些，今天就不必面臨50元管理費要調漲成70元的管理費，或者是一次繳納6萬元的痛苦選擇。古語有云，由儉入奢易、由奢入儉難，此時想起這一句成語，還真是有特別的感觸啊！

相較於台灣，日本會另外提撥「修繕積立金」，跟一般管理基金區隔開來，以因應大樓未來大規模的修繕；所以，筆者常去日本看房子，許多四、五十年的房子，看起來與台灣新蓋好的房子一樣新[1]。

只是每個月要負擔的成本很高，使得日本許多較偏遠的房子超級便宜，例如有總價10萬元的房子，但是你敢買嗎？而且這個10萬元，可不是新台幣，而是10萬元日幣[2]。筆者在網路上看了相關資料，發現房子之所以這麼便宜，主要的原因是一般管理費與修繕積立金相當高，例如一間位於滑雪勝地附近、上越新幹線／越後湯沢駅到站後，還要再轉巴士23公里的漂亮公寓，每個月要繳交的管理費、修繕積立金、水道基本費共16,560元日幣，大約新台幣接近5,000元。

但這種房子實際使用次數很少，每個月卻要支付大筆的費用，還不如有去滑雪時再住飯店就好。如此一來，房子自然乏人問津，房價也就便宜到讓人傻眼。

許多公寓大廈的維護營運成本相當高，而且能繳交且願意繳交的社區住戶逐漸變少，管理上逐漸發生問題，更使得許多社區乏人問津；台灣也有某豪華社區，上千戶但卻有兩成不繳交管理費，使得管理費出現缺口，必須要調整管理費來因應，相信未來的問題會愈來愈多[3]。

機場捷運賺錢了？

台灣在民國七、八十年興建的公寓大廈，現在逐漸老化，面臨許多管理費支應的問題；前文介紹完這個問題之後，讓我們回到機場捷運降價的議題，會更容易知道整個問題點所在。

去（106）年3月甫通車的機場捷運，今（107）年上半年累積盈餘2億餘元，桃園市長鄭文燦於市議會施政報告時，當場宣布10月1日起全線降價10元[4]。當鄭文燦市長宣布賺錢之際，連臺北市長柯文哲回應媒體時，也說了重話「我才不信咧！算了，給其他名嘴去打，我才不相信財務可以平衡。」

筆者學過財務分析，看過許多上市櫃的財務報表，包括高鐵、臺北捷運、高雄捷運等，光想到折舊、攤提，也與柯文哲市長的反應相同「我才不信咧！」不過，也有可能所建造的錢都是中央支應，所以也不必去折舊、攤提，以目前的成本費用來說，日營運量五萬多人的營收支應相關費用就綽綽有餘了。

依據媒體報導，機場捷運目前還在保固期內，沒有維修費用的支出，可是今（107）年下半年許多設備的保固期即將屆滿，保養維修將有大筆開銷，全年度將虧損1.3億元[5]。這一點，鄭文燦市長似乎並沒有講清楚，如同公寓大廈的電梯、對講機等重要設備支出一樣，要早早存夠「修繕積立金」，不要七早八早就降管理費；機場捷運目前成本費用還沒浮出檯面，看起來是有賺錢，但未來維護營運、更換設備的支出將逐漸浮出，降價這件事情必須要謹慎為之。

結論：市長的眼光要有高度

年底選舉將近，從民進黨臺北市長候選人姚文智推出的0元捷運票，到桃園市長鄭文燦將機場捷運降價10元的這兩件事情，都看不到身為市長應有的高度，只感覺是政策買票，推出這種讓市民少花錢來騙取選票的政見，對於整體市政規劃、機場捷運的未來維護營運並無幫助，筆者藉本文表達遺憾之態度。

 

 

 

[1] 不要問我何時買房最好，因從這就能預測台灣明日，http://group.dailyview.tw/2018/06/22/。
[2] 請參考日本的房屋仲介網站，https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/niigata/echigoyuzawa-st/list/。
[3] 基隆1800戶豪華社區逾2成住戶不繳管理費，https://news.housefun.com.tw/news/article/600000200242.html。
[4] 賺錢了！ 機捷10月起降10元，http://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1217131。
[5] 賺錢了！ 機捷10月起降10元，http://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1217131。