空屋、危樓一堆怎麼辦?

山林中荒廢的法律小屋版主 Dr. J(錢世傑)

● 稅金地獄
前幾天到高雄的紀伊國屋,翻找一下日文書區,有沒有一些新趨勢的書可以參閱。偌大的日本書區,空空曠曠的讓人不解,明明國人懂日文的不少,但在紀伊國屋的日文書區卻很少看到找書的讀者,有時候還真難想像書店陳列了一大堆的日文書,如果銷售量不佳,又不學蔦屋書店搭配著賣飲料,撐得下去嗎?

一邊想著這些難以理解的問題,一邊繼續在書架上翻找,首先看到之前買過的《縮小日本的衝擊》,探討日本人口減少、老化的一些變化,像是65歲以上老人達到50%的「極限村落」現象;這一區大概就是我的目標書櫃區,果然就在這本書的旁邊隔沒幾本書,看到一本《稅金地獄》,從書名來看應該是探討日本稅賦沉重與不均的慘狀,翻了一下目錄,有一個章節「固定資產稅的黑盒子」吸引了我。

此一章節的內容很豐富,有談到偏僻山村放棄繼承、渡假公寓的泡沫、修繕積立金的議題、空屋危樓等問題,這一本書才新台幣三百多元,當然馬上買回家支持出版業。回家後,端了杯咖啡,慢慢翻譯、慢慢品味閱讀,書中有很多篇幅介紹日本因為老人逐漸凋零之際,許多房屋空了下來,下一代因為高稅金、高維護費而寧願放棄這些不動產,最為嚴重的當屬渡假公寓,10萬元,不是新台幣,而是日幣就可以買一間了,依舊乏人問津[1]。

● 日本橫須賀市的空屋危樓
日本橫須賀市,位於東京灣的灣口,它距離東京大約一個半小時的通勤距離,在戰後經濟突飛猛進的年代,吸引大批尋找工作的年輕人。那時候人口結構處於成長階段,不動產價格昂貴,許多人只興建簡單的小型住所遮風避雨。

時至今日,這一批戰後嬰兒潮紛紛老化凋零,不動產需求面大幅度降低,價格下跌,在地震頻繁的日本,很多不動產荒廢無人維護,地段稍微差一點,或者是下一代經濟困頓而難以負擔不動產的稅金、維護費,甚至於拆除也無能力負擔,於繼承之際只好選擇拋棄,空屋高達二萬九千戶,空屋率大約接近15%。

2015年施行《空き家対策特別措置法》(空屋對策特別措施法),才開始以鼓勵民眾購買、承租方式,讓空屋能夠有效利用;危屋的部分,則編列經費代為拆除,以避免倒塌危及鄰居[2]。

● 台灣的空屋、危樓也不少
內政部營建署公布105年全國低度使用住宅(空屋)高達86萬餘宅、空屋率10.22%;其中,六都空屋數合計54萬餘宅,占全國空屋數63.1%,以新北、高雄的空屋超過11萬宅最多,其餘均未超過10萬宅。

危樓方面,自九二一、三三一大地震後,以及近年來陸續發生的台南大地震、花蓮大地震,倒塌的房屋不計其數,未倒塌而被列為黃色或紅色警戒的危樓也不少;一般人或許會認為經過這麼多年,這些房子應該早就已經拆遷重建……

你錯了,實際情況是這些危樓一拖再拖,到現在許多還是列在清單中,臺北市的部分,依據「臺北市921地震列管紅單、黃單建築物清冊(106年3月01日更新)」,列為黃單的尚有42件[3];臺南市的部分,依據Data.Tainan網站的「紅、黃單危樓尚未申請解除列管一覽表」資料,紅單尚有18件,黃單尚有7件[4]。

黃單的部分,因非屬危險建築物,未達限制使用之程度,只能函知所有權人應儘速修繕補強或辦理重建,以便撤銷列管,維護居住安全;紅單的部分,則可能面臨拆除的命運。只是無論是紅單或黃單,在地震頻繁、土壤液化的這片土地上,若是無法重建改善,對於因為經濟問題無法另外找到合適房屋的居民,暫時居住危樓其中,也是時時擔心害怕,政府是否曾經設身處地思考這些居民的感受呢?

● 政府該如何解決呢?
利用Google地圖看著臺南市一棟紅單危樓的街景[5],會看到許多白色布條,無聲地抗議無良建商偷工減料、不按圖施工;臺北市北投區「關渡黃金城」,現在雖然已經列為黃單,但是在九二一地震滿15周年的時候,也就是2014年之際,還名列紅單之中,而為媒體廣泛報導;換言之,有近60戶民眾冒著生命危險居住,雖有建商洽談重建事宜,由於居民意見無法整合,最後不了了之[6]。

政府似乎也沒有太多著力點,2016年底雖有提出《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案,但主要也只是透過容積獎勵、稅捐減免、貸款協助等鼓勵措施,希望能讓老舊建築物提早重建,即便法案通過,政府仍難以主動地有效介入。

對於這些老舊危樓問題,參考日本的發展,或許老人逐漸凋零是一個契機。目前許多老屋隨著老人凋零,逐漸繼承移轉到下一代。日本老屋價值不高,加上相關稅賦、維護費極高,繼承人未必想要繼承,可能會選擇拋棄,最後歸政府所有,政府就有切入處理的空間[7]。目前我國老屋價值依舊頗高,相關稅賦、維護費極低,繼承人當然想要繼承,因此或許政府可以考量老舊建築物反向地提高稅賦,迫使繼承人拋棄繼承;或者是參考前述日本「《空き家対策特別措置法》(空屋對策特別措施法),當建築物列為危樓,或沒有設立足額的「修繕積立金」,而有造成住戶或其他第三人高度危險等客觀具體情況時,政府就可介入拆除或統籌規劃改建。

或許很多人認為針對老舊房屋增稅是不可能的、難以想像的。但是在人口結構老化,需求將快速降低的世代,不動產的跌價是可預期的結果,再加上老人世代需要高額的稅金因應各種支出,愛花錢的各國政府都積極想要新闢稅收財源,針對跑不掉的不動產課徵資產稅是符合邏輯的選擇,如同《二十一世紀資本論》書中提到:當大筆私有財富增加、所得停滯不前的情況,政府一定是眼睛瞎了,才會放過這麼誘人的財源[8]。

換言之,資產稅增加是未來的趨勢。自2014年起,臺北市、新北市、高雄市、桃園市等各地方政府陸續調整房屋稅的「房屋標準單價」,不動產稅金的增加已經是趨勢[9],未來只會增加不會減少。

綜上,房地產價格下跌、房地產稅收大增,10年後我國的情況將與日本類似,當我國人口從2300萬人逐步往1600萬人改變之際,可以參考日本制度,減低民眾繼承不動產之誘因,讓政府有機會介入處理;或許在現有的獎勵措施之外,本文的一些想法,也可以提供老舊建築物解決之道的不同思考角度。

[1] https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/niigata/echigoyuzawa-st/list/。
[2] 倒壊しそうな空き家特措法で全国初の取り壊し(15/10/26),https://youtu.be/Jmj7hWpohVk。
[3] http://themes.gov.taipei/public/Data/75161055771.pdf。
[4] http://data.tainan.gov.tw。
[5] https://goo.gl/esENSc。
[6] 921地震危樓 60戶賭命住15年,https://tw.appledaily.com/finance/daily/20140921/36098168。
[7] 日本房地「慘」到子女不敢繼承?旅日作家這樣觀察…http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1965799。
[8] 二十一世紀資本論,第521頁。
[9] 資本稅,不動產價格崩跌的第三刀,https://goo.gl/2wuHnv。

viewpointtaiwan

Recent Posts

台積電與日本合作深化快跑,是因為美國助推?

科技力智庫執行長  烏凌翔  ...

9 個月 ago

民進黨執政下只有人民被電

資深媒體人  江振義 (閱讀全...

9 個月 ago

國民黨會在立法院強力監督政府

學術工作者 徐惠 (閱讀全文....

10 個月 ago

新國會應該全力掀開民進黨八年執政遮羞布

資深媒體人  江振義 (閱讀全...

10 個月 ago

中投、欣裕台收歸國有 行政法院為虎作倀!

中華民國法律政策協會副理事長 ...

10 個月 ago

總統絕對多數決,改變扭曲的民主

美國伊利諾芝加哥大學教授  汪...

10 個月 ago

This website uses cookies.