空屋、危樓一堆怎麼辦？
山林中荒廢的法律小屋版主 Dr. J（錢世傑）
● 稅金地獄
前幾天到高雄的紀伊國屋，翻找一下日文書區，有沒有一些新趨勢的書可以參閱。偌大的日本書區，空空曠曠的讓人不解，明明國人懂日文的不少，但在紀伊國屋的日文書區卻很少看到找書的讀者，有時候還真難想像書店陳列了一大堆的日文書，如果銷售量不佳，又不學蔦屋書店搭配著賣飲料，撐得下去嗎？
一邊想著這些難以理解的問題，一邊繼續在書架上翻找，首先看到之前買過的《縮小日本的衝擊》，探討日本人口減少、老化的一些變化，像是65歲以上老人達到50%的「極限村落」現象；這一區大概就是我的目標書櫃區，果然就在這本書的旁邊隔沒幾本書，看到一本《稅金地獄》，從書名來看應該是探討日本稅賦沉重與不均的慘狀，翻了一下目錄，有一個章節「固定資產稅的黑盒子」吸引了我。
此一章節的內容很豐富，有談到偏僻山村放棄繼承、渡假公寓的泡沫、修繕積立金的議題、空屋危樓等問題，這一本書才新台幣三百多元，當然馬上買回家支持出版業。回家後，端了杯咖啡，慢慢翻譯、慢慢品味閱讀，書中有很多篇幅介紹日本因為老人逐漸凋零之際，許多房屋空了下來，下一代因為高稅金、高維護費而寧願放棄這些不動產，最為嚴重的當屬渡假公寓，10萬元，不是新台幣，而是日幣就可以買一間了，依舊乏人問津[1]。
● 日本橫須賀市的空屋危樓
日本橫須賀市，位於東京灣的灣口，它距離東京大約一個半小時的通勤距離，在戰後經濟突飛猛進的年代，吸引大批尋找工作的年輕人。那時候人口結構處於成長階段，不動產價格昂貴，許多人只興建簡單的小型住所遮風避雨。
時至今日，這一批戰後嬰兒潮紛紛老化凋零，不動產需求面大幅度降低，價格下跌，在地震頻繁的日本，很多不動產荒廢無人維護，地段稍微差一點，或者是下一代經濟困頓而難以負擔不動產的稅金、維護費，甚至於拆除也無能力負擔，於繼承之際只好選擇拋棄，空屋高達二萬九千戶，空屋率大約接近15%。
2015年施行《空き家対策特別措置法》（空屋對策特別措施法），才開始以鼓勵民眾購買、承租方式，讓空屋能夠有效利用；危屋的部分，則編列經費代為拆除，以避免倒塌危及鄰居[2]。
● 台灣的空屋、危樓也不少
內政部營建署公布105年全國低度使用住宅（空屋）高達86萬餘宅、空屋率10.22％；其中，六都空屋數合計54萬餘宅，占全國空屋數63.1％，以新北、高雄的空屋超過11萬宅最多，其餘均未超過10萬宅。
危樓方面，自九二一、三三一大地震後，以及近年來陸續發生的台南大地震、花蓮大地震，倒塌的房屋不計其數，未倒塌而被列為黃色或紅色警戒的危樓也不少；一般人或許會認為經過這麼多年，這些房子應該早就已經拆遷重建……
你錯了，實際情況是這些危樓一拖再拖，到現在許多還是列在清單中，臺北市的部分，依據「臺北市921地震列管紅單、黃單建築物清冊（106年3月01日更新）」，列為黃單的尚有42件[3]；臺南市的部分，依據Data.Tainan網站的「紅、黃單危樓尚未申請解除列管一覽表」資料，紅單尚有18件，黃單尚有7件[4]。
黃單的部分，因非屬危險建築物，未達限制使用之程度，只能函知所有權人應儘速修繕補強或辦理重建，以便撤銷列管，維護居住安全；紅單的部分，則可能面臨拆除的命運。只是無論是紅單或黃單，在地震頻繁、土壤液化的這片土地上，若是無法重建改善，對於因為經濟問題無法另外找到合適房屋的居民，暫時居住危樓其中，也是時時擔心害怕，政府是否曾經設身處地思考這些居民的感受呢？
● 政府該如何解決呢？
利用Google地圖看著臺南市一棟紅單危樓的街景[5]，會看到許多白色布條，無聲地抗議無良建商偷工減料、不按圖施工；臺北市北投區「關渡黃金城」，現在雖然已經列為黃單，但是在九二一地震滿15周年的時候，也就是2014年之際，還名列紅單之中，而為媒體廣泛報導；換言之，有近60戶民眾冒著生命危險居住，雖有建商洽談重建事宜，由於居民意見無法整合，最後不了了之[6]。
政府似乎也沒有太多著力點，2016年底雖有提出《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案，但主要也只是透過容積獎勵、稅捐減免、貸款協助等鼓勵措施，希望能讓老舊建築物提早重建，即便法案通過，政府仍難以主動地有效介入。
對於這些老舊危樓問題，參考日本的發展，或許老人逐漸凋零是一個契機。目前許多老屋隨著老人凋零，逐漸繼承移轉到下一代。日本老屋價值不高，加上相關稅賦、維護費極高，繼承人未必想要繼承，可能會選擇拋棄，最後歸政府所有，政府就有切入處理的空間[7]。目前我國老屋價值依舊頗高，相關稅賦、維護費極低，繼承人當然想要繼承，因此或許政府可以考量老舊建築物反向地提高稅賦，迫使繼承人拋棄繼承；或者是參考前述日本「《空き家対策特別措置法》（空屋對策特別措施法），當建築物列為危樓，或沒有設立足額的「修繕積立金」，而有造成住戶或其他第三人高度危險等客觀具體情況時，政府就可介入拆除或統籌規劃改建。
或許很多人認為針對老舊房屋增稅是不可能的、難以想像的。但是在人口結構老化，需求將快速降低的世代，不動產的跌價是可預期的結果，再加上老人世代需要高額的稅金因應各種支出，愛花錢的各國政府都積極想要新闢稅收財源，針對跑不掉的不動產課徵資產稅是符合邏輯的選擇，如同《二十一世紀資本論》書中提到：當大筆私有財富增加、所得停滯不前的情況，政府一定是眼睛瞎了，才會放過這麼誘人的財源[8]。
換言之，資產稅增加是未來的趨勢。自2014年起，臺北市、新北市、高雄市、桃園市等各地方政府陸續調整房屋稅的「房屋標準單價」，不動產稅金的增加已經是趨勢[9]，未來只會增加不會減少。
綜上，房地產價格下跌、房地產稅收大增，10年後我國的情況將與日本類似，當我國人口從2300萬人逐步往1600萬人改變之際，可以參考日本制度，減低民眾繼承不動產之誘因，讓政府有機會介入處理；或許在現有的獎勵措施之外，本文的一些想法，也可以提供老舊建築物解決之道的不同思考角度。
[1] https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/niigata/echigoyuzawa-st/list/。
[2] 倒壊しそうな空き家特措法で全国初の取り壊し(15/10/26)，https://youtu.be/Jmj7hWpohVk。
[3] http://themes.gov.taipei/public/Data/75161055771.pdf。
[4] http://data.tainan.gov.tw。
[5] https://goo.gl/esENSc。
[6] 921地震危樓 60戶賭命住15年，https://tw.appledaily.com/finance/daily/20140921/36098168。
[7] 日本房地「慘」到子女不敢繼承？旅日作家這樣觀察…http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1965799。
[8] 二十一世紀資本論，第521頁。
[9] 資本稅，不動產價格崩跌的第三刀，https://goo.gl/2wuHnv。
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