山林中荒廢的法律小屋版主　Dr. J（錢世傑）

●安居，是憲法保障的基本人權

即便房價開始上漲到一個瓶頸，部分區域有下滑的跡象，但對於被22K魔咒套在頭上的年輕人，對於房價所得比高達15倍的我國，不吃不喝15年才可能買得起房子。尤其是都會區，隨著經濟發展，人口往都市集中，大量人口增加、土地有限的情況下，房價自然易漲難跌，尤其是台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市六都為主，更是房價觀察的重點區域。

 

近期歷經各縣市首長或總統選舉，興建人人住得起的社會住宅，透過租或是買的方式，保障人民憲法居住權之基本權利，成為一項重要的選舉政策，當選後也面臨實踐政策的壓力。只是社會住宅給一般民眾的印象是提供社會底層者居住，恐怕會有治安不好的負面印象，台北市長柯文哲有意將市政府分配得到的捷運宅改成社會住宅，供弱勢民眾居住，即引發附近許多民眾的反彈。

 

●新趨勢，影響社會住宅的需求

從二次大戰以來，台灣經濟不斷上揚，即便近年來經濟情勢走緩，但是大方向還是緩步成長，至少還沒有看到明顯的反轉下滑。長時間處於類似的客觀環境，人類會習慣於既有的趨勢，如果這時候有人提醒說可能會有反轉向下、房價可能會跌，可能會被眾人笑是神經病。

 

人類習慣於既有趨勢所產生的錯覺，並因此誤判而做出錯誤的決定。

 

讓我們回想台灣在65至71年出生人口平均超過40萬人，來到台灣人口的高峰，當時的教育環境，老師與學校數均不足，於是大量招募國小、國中老師、廣設學校；時至今日，拉著裝滿教具的皮箱，到處進行甄試，但卻無法換得正式教職，只能一直擔任代課老師的日子；大學院校數量更超過160所(現在158所)，未來大學三分之一的學校或系所可能會消失，新名詞「流浪教授」即將繼「流浪教師」之後而出現，高學歷只能擔任兼任教師餬口，花了很多的教育成本卻無法讓人才發揮所用。

 

難道當時的領導人沒有發現這個問題嗎？為何常常要火燒屁股，整個趨勢反轉才想要改變？有鑑於趨勢看錯了，或者是根本看不到趨勢，很多砸下去的資源都會浪費。基於這樣子的想法，個人認為在思考興建社會住宅之際，應該了解一下未來的相關趨勢，不要單看現在房價高，需求強旺，就蓋了一堆社會住宅，未來可能房價降低，還有必要蓋社會住宅嗎？

 

以下，是筆者認為執政當局可以參考的趨勢：

1. 經濟不景氣：

   隨著經濟趨勢變動，如果台灣經濟下滑，是否都市化程度會減緩，使得社會住宅需求降低；還有一種可能，當核心地區房價過高，人們被迫往周邊地區移動，像是台北市與新北市的居民可能不再增加，開始往附近房價較低的桃園市移動。如下圖，只要桃園市、臺中市的人口有較大幅度的增長。

2. 少子化：

   少子化使得未來購屋人口快速降低，需求減少，一般住宅的價格可能下滑三分之一或更多，而且還是維持低利率，不再需要蓋「便宜」的社會住宅。

3. 繼承：

   隨著老人死亡人數快速增加，最近大約是民國50年上下出生者開始繼承上一代的財產，但因為50年代小孩子一次都生3個以上，7個、8個甚至於更多，如果一間房子分給5位小孩繼承，每人才分得1/5；但是，10年、20年之後，少子化讓財富繼承逐漸集中，2間房子可能才2個小孩子繼承，住宅需求的比例將會降低。

4. 資本稅：

   台灣歲出金額向來大於歲入，隨著人口結構變化，退休人口增加，政府財政結構會更惡化。為了填補歲入與歲出之間的缺口，提高「資本稅」是一個主要的方法，像是近期大幅度調整的房屋稅、地價稅，以及房地合一所得稅的課徵，很明顯地看到政府尋覓財源的企圖。

 

●讓蚊子館不再養蚊子

從上面的趨勢可以發現，經濟不景氣導致都市化人口集中緩解的現象，除了桃園、台中以外，其他縣市興建供青年使用的社會住宅需求恐怕會逐漸降低，並不是首要處理的項目，反而是以老人為主的社會住宅需求最大，供給缺乏，必須要優先處理。

 

與其花大錢蓋社會住宅，還不如就現有資源活化再利用。

 

未來10年內，許多學校都面臨閒置的局面，而老人住宅嚴重不足，像是現在公家養老院排隊等著進住的人數都是數百人起跳，甚至於有些地段好的榮民之家，還有上千人排隊。所以，從未來學生人數推估，少子化會導致158所大學減少至100所，多出來的教室空間，可以轉型經營老人住宅與老人教育。
當老人住宅發展之初，數量一定不夠，可以參考倫敦奧運選手村改建成老人住宅，或是將現有的蚊子館、國營事業閒置宿舍進行改建，以解決老人住宅缺乏的燃眉之急。

 

當老人住宅發展到一定程度的時候，慢慢地會量過多，這時候可以鼓勵跨世代共住，提供年輕人住宿優惠條件，但必須附帶一項負擔，必須住進來的年輕人願意每週花費一些時間陪老人聊天、協助老人到醫院看病，或者是提供其他老人必要的協助，都可以藉此降低住宿費用。如此一來，不但降低年輕人的住宿成本，也可以減少老人照顧上的負擔。