台灣經濟研究院兩岸發展研究中心副研究員 吳孟道

上禮拜，工商時報大篇幅報導，為了配合下任總統蔡英文選前所端出的制定租屋專法牛肉，以立法委員李應元為首（共18名民進黨立委）所擬具的「自用房屋租賃法草案」，決定交付內政委員會審查。此舉引發輿論嘩然，指責批評者眾，但為政策辯護的鐵粉（die-hard fans）聲音也不少。究竟這個政策會不會產生預期效果？抑或只是政客的選票考量？值得深入剖析。

首先，經濟學理論清楚告訴我們，當市場運作良好、不存在市場失靈狀況時，那隻看不見的手（市場機能）會自動引導資源作出最有效率的配置，並極大化社會總剩餘。這時政府角色應是儘量減少作為，同時盡力維護相關制度及法規。但當市場出現失靈狀況時，政府適時地介入，確實可以改善部分市場失靈結果。

不可否認地，台灣現存租屋市場的確存在市場失靈情況。空屋率很高，但想租房子的卻面臨租不到房子的窘境，導致供給與需求呈現失衡狀態。根據內政部營建署發布的空屋率（低度使用住宅率）統計，截至2014年底，全台空屋將近85萬戶，占住宅存量比率（空屋率）約為10.5％。相較於歐美先進國家的空屋率平均水準3％-5％，實屬偏高。

因此，從市場失靈的角度來看，政府介入解決租屋市場失靈現象，可謂是師出有名。但由李應元所提出的草案觀之，其想達成保障房客並活絡租屋市場的目標，最終卻可能適得其反。主要原因在於過往房價飆漲，使得住房投資（或投機）需求大量排擠實質的居住需求，因而形成空屋率高、出租住宅不足的問題。如今單方面立法保障房客，勢必會加深上述問題。原本有意願出租且有機會租到房子的房東與房客，之間媒介的空間將會大幅限縮，租屋市場可能加速萎縮。

除了這些因供需失衡而被排除在租屋市場的潛在房客外，原本已承租到房子的邊際房客（類似邊際廠商的概念，意指那些剛好處於損益平衡點、因租金提高而被迫離開市場的人），將可能因法案通過造成房東邊際成本提高，在租金大幅調漲下（事先反應），出現大量被迫解約的現象。更不用說，當房東發現若沒有自用需求、或沒有其他「正當事由」，就不能無故跟房客解約、另租他人時，房屋品質的維護自然低弱，無形中也會形成額外的住屋安全及市容醜化等問題。

在大多數經濟學教科書中，房租管制所形成的政府失靈（相較於市場失靈），一直是被拿出來探討的重要案例。當政策制定者想要解決租屋市場供需問題、或保障租屋者權力時，往往會因誘因機制造成市場的反噬（負面影響），並得另外提出相對應政策加以因應。著名的1950年代巴黎房租管制與租屋保障政策，就是一個標準政府失靈的案例。

我們不否認居住權是國民基本權益，但在自由市場經濟運作下，政府失靈的衝擊效應可能遠大於市場失靈，尤其是在這種攸關民生的效率與公平政策下，影響將會被進一步放大。正所謂，愛之適足以害之。租屋市場政策的制定，實有必要小心為之。

最後，令人比較好奇的是，在李應元版本的「自用房屋租賃法」內，第十二條有關租金之調漲，限於主計處公布之物價指數距上次漲幅逾百分之四時，出租人始得調漲對應比例之金額，這個4%的門檻到底是怎麼設算出來的？看看台灣這三十幾年來的消費者物價指數年增率（如下圖），除了1989、1990、1992以及1994曾經出現4％以上的增幅外，近二十年來全部都在4％以下。這是否意味著房東想調高租金，根本是緣木求魚的舉動？特別是在未來全球經濟前景不甚樂觀的前提下，通縮陰影遠高於通膨預期，租金幾近沒有調漲空間下，租屋市場勢必更加萎縮。這種一面倒地偏向某部分特定團體或人士的政策，無疑地是在解決問題上重新製造問題（還不見得可以解決問題）。未來主政者，深思啊！