從財政政策談不動產投資策略
山林中荒廢的法律小屋版主 Dr. J（錢世傑）
● 民進黨政府的財政政策趨勢
「年金不改，台灣希臘化」是這幾年來國人所擔憂的議題。隨著世代結構的快速變化，少子化、老人長壽，使得少數人繳稅難以養活多數的退休族群，年金破產、財政惡化成為即將快速到來的風暴。多繳、少領、延後領，使得軍公教人員紛紛走上街頭，但對於執政的民進黨而言，卻是不得不修正的重要財政政策。
除了年金改革外，民進黨政府與各地方政府也積極籌募各種稅收，例如106年1月11日三讀通過長期照顧服務法修正案，增訂並調高遺產稅、贈與稅、菸稅的稅收，作為特種基金指定財源[1]；其次，105年大家驚覺暴增的房屋稅與地價稅[2]；另外，像是可扣抵稅率減半以使得105年實徵稅收增加不少，未來的稅改要連這一半都拿掉[3]。
套句《二十一世紀資本論》的作者皮凱提所說的一段話，其認為：「資本稅符合邏輯，在所得停滯不前，但是大筆私有財產增加，政府不好好放過這麼誘人的財源，一定是眼睛瞎了[4]。」這一段論述剛好適用台灣，換言之，地價稅、房屋稅、股息股利等跑不掉的稅收，在國家財政逐漸開始惡化之際，將成為緩步調高的徵稅目標。
● 不動產價格趨勢
筆者在多篇文章中指出基於下列因素，不動產價格恐怕長期趨勢走跌：
1. 以人口結構為核心，未來在可預期的5年、10年，甚至於更久，台灣由於人口結構過於老化，27至41歲的主要首次購屋人口將大幅度降低。
2. 繼承、贈與使得房地產集中到下一代，購屋需求降低。
3. 房屋稅、地價稅等資本稅不斷走高，持有房地產意願降低。
因此，除非引進人口使得房屋需求大增，或者是大量印鈔使得資產價格上升，否則從供需原則上來看，不動產價格長期前景看淡。日本屬於排外情節很重的國家，外來人口甚少，我國與日本相仿，主要原因是國際地位特殊，很難吸納優質外來人口來台歸化，更糟糕的是許多人口跑到大陸、東南亞與其他國家長期工作，實質人口流出的速度更快。
新政府於105年底提出8年辦理20萬戶社會住宅的具體目標[5]，在不動產供需與價格趨勢的走向逐漸明朗之際，20萬戶的必要性是否還存在就頗值得檢討；105年12月19日，蔡英文總統出席桃園中路二號基地社會住宅動土典禮，演說時忽然有陣大風吹過，背後看板被吹開，不偏不倚打中蔡的後腦杓，但依舊無法打醒政府已過時的社會住宅政策，如同大學蓋太多一樣，最後恐怕會淪為「蚊子住宅」收場[6]。
● 國人習性超愛置產
薪資不漲，對於窮人而言，日子過得非常辛苦。
政府為了解決日漸增多的老人安養問題，基於我國住宅自有率較高，因此推出了「以房養老」的銀行貸款政策；所謂以房養老貸款是一種具有公益性的放款制度，主要是解決無還款能力，有資產可設定抵押的老年族群，透過本方案讓「房產轉變為現金」，每個月都能有固定生活費[7]。有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候，未來可以透過以房養老機制可以安心養老。
問題在於國人壽命不斷延長是一個既存的事實，銀行將愈來愈沒有承作以房養老貸款的意願，現在大家誤信建商、專家的建議，以為老年可以透過以房養老的機制，每個月都可以有生活費，但真正到了老年，才發現銀行手中已經握有一堆房子等著要拍賣卻拍不出去，經濟不景氣的情況下，一堆老人紛紛搶著要求銀行承作，屆時除了頂尖的不動產標的外，其他二流、三流的房子都會被拒之於門外，毫無貸款的空間；即便為銀行所接受，貸款下來的「固定生活費」恐怕也一點點。
再加上國人超愛購置不動產，即使阮囊羞澀，房子佔窮人的資產比重太高，在長期走跌的趨勢中將會使得窮人更窮。舉例来说，窮人小毛於103年買了一間價格1000萬的房子，因為收入低辦理30年800萬元長期貸款，而且前5年只付利息不償還本金。103年的市價1000萬，扣除掉貸款800萬，淨資產200萬。假設5年後(108年)，房價下跌20%，跌到800萬元，但貸款還沒有開始償還本金，依舊積欠銀行800萬。窮人淨資產有0萬(800-800)。
換言之，房價下跌20%，窮人淨資產可能下跌100%。如果下跌30%，淨資產則成為負數。窮人想要有一間房子，這間房子通常都是他的主要資產，經濟的波動會使得窮人承擔著極大的風險；阿蒂夫‧米安、阿米爾‧蘇斐所著的「窮人為什麼變得更窮」，引用各種數據描述出美國2008年金融海嘯，如何讓窮人變得更窮，房地產暴跌擴大了財富不平等的現實慘狀，值得國人引以為鑑[8]。
● 不動產投資策略
窮人應該如何面對此一趨勢，才不會受到不動產走跌趨勢的傷害，本文提出以下幾點建議：
1. 若無大量人口移入的區域、政府未實施大量印鈔政策，房地產上漲的機率較低。
2. 不要為了以房養老而購屋。
3. 貸款金額超過收入的35%，就要考慮是否先租屋。
4. 等待人口結構因素發酵，晚個幾年等房價下跌後再來買，本來只是買小套房，現在可以買到大四房。
5. 有關市場所看到的不動產文章，檢視並驗證其所提供的數據，再決定是發自肺腑言論還是廣告文。
[1] 參照法源法律網法規新訊，http://www.lawbank.com.tw/news/NewsContent.aspx?NID=141108.00；長照法三讀 財源從菸稅遺贈稅來，http://udn.com/news/story/6/2223564。
[2] 地價稅與土增稅加持 屏縣105年稅收創新高，http://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/1952557。
[3] 營所稅、綜所稅創史上新高 原因竟然是這個，http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170111/1033031/。
[4] 皮凱提，二十一世紀資本論，第521頁。
[5] 蔡英文：8年20萬戶社會住宅目標不變，http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/1921673。
[6] 驚！ 社會住宅動土 看板砸中蔡英文，https://udn.com/news/story/9586/2178335。
[7] 「以房養老」在美國、日本、澳洲等國家行之有年。政大風險管理與保險學系副教授彭金隆舉美國為例，實施初期也成效不佳，主要是老人平均壽命拉長，銀行擔心必須支付的生活費超過房產抵押的價值，不願加入；直到後來政府介入，支付超過貸款額度的生活費，接受度才提高。http://wealth.businessweekly.com.tw/m/GArticle.aspx?id=ARTL000048991。
[8] 阿蒂夫‧米安、阿米爾‧蘇斐，窮人為什麼變得更窮，第39頁。
不動產投資策略, 以房養老, 少子化, 蚊子住宅, 財政政策
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