山林中荒廢的法律小屋版主　Dr. J（錢世傑）

● 我的土地上居然有學校！

有一位朋友小毛曾經跟我反應一件事情，他說因為欠錢，分到的祖產遭到法院拍賣。讓這位友人很難過的事情，這塊土地上有祖先的墳墓，不知道拍定人為何要拍下有墳墓的土地。

為了避免成為不肖子，小毛找到了拍定人說明原委，拍定人聽了也嚇了一跳，表示因為拍定價格便宜，所以並未前往查看土地實情，沒想到上頭居然有小毛的祖墳；當然拍定人也不想買到別人的祖墳，於是雙方約定了一個價格，由小毛將土地買回。

回到本文所要談的案例。

引述聯合新聞網的報導：

高雄市民花了上千萬，買了彰化縣的一塊土地，結果買的土地位居學校兩幢校舍中間的通道、遊戲區和草地。彰化縣政府認為「太離譜」，哪有投資千萬元買地卻不去了解土地現狀，已委託律師再提起債務人異議之訴；縣府高層表示，就算敗訴也要「告到底」[1]。

● 縣政府被判要繳付租金

早年很多前輩致力於公益活動，甚至於捐地建廟、建校而傳為佳話；但這些故事之所以被傳為佳話，原因在於當事人並無法律義務，卻願意奉獻出自己的財產挪作公益使用。然而，如果擁有這些資產，不願意捐出來或放棄權利，並積極地在合法範圍內爭取自己的權利，難道不對嗎？

當然可以，只是無法傳為佳話。

有關於本起案件，彰化縣政府為何覺得高雄買主離譜？

原因在於這筆土地是很早很早以前就應該買賣或徵收完畢。但那是民國46年的事件，真的是太早了，很多文件早已不存在，當時又沒有嚴謹的行政流程，因此產權一直無法順利過戶到縣政府名下，致使形式上仍屬於私人的土地。

過了一段時間，等到後代子孫繼承土地後，或許是眼見不動產價格上揚，當年的「佳話」早已經是過眼雲煙，能賣土地賺錢才是王道，於是興訟索討土地，要求學校搬遷；法院審酌相關證據，認定學校有使用權，不過每3個月應支付總額約10萬5,156元的租金[2]。

結果因為土地所有權人易主，縣府發現請求權利的對象跟實際請求人不同，據此提起債務人異議之訴，但104年4月14日彰化地院判決縣府敗訴，還是要付租金[3]。

審計部彰化審計室105年發現這樁怪事，再次行文糾正彰化縣政府縣府和學校，於是又從105年7月起停止支付租金，這位地主於是提起強制執行，縣府決定再次提起債務人異議之訴，目前法院仍在審理中。

● 可否買賣學校使用的私人土地？

民國82年間，有民眾要求政府徵收既成道路，但國家以財政困難而加以拒絕，大法官會議釋字第400號解釋做出決議，認為雖然財政困難無法徵收，還是要想辦法籌措財源逐年辦理徵收，或者是提供一些補償方案。

為了解決國家財產困難，無法徵收這麼多既成道路用地，以前可以用一定的價格贈與給政府，並在報稅季節來到時，據此贈與價格來節稅；換言之，對於所有權人沒有什麼益處的一塊土地，可以賣給有節稅需要的人，故這種既成道路用地的土地交易非常活絡。

其他公共設施保留地也常常成為交易的標的，像是《臺北市容積移轉審查許可自治條例》即規定，此類保留地可以辦理「容積移轉」[4]；像是許多建商會收購便宜地區的公共設施保留地，以換取容積，再移轉容積至像是信義區這種高價地段的土地，可以蓋更多面積的房子，賺更多的錢。

因此，既成道路或各種公共設施保留地都有人買賣來換取特定利益。本案中的高雄買家買下彰化的一塊土地，即便上面蓋有學校，但每3個月可以領10萬5,156元，1年即可領取42萬624元，若購地成本為1,000萬元，年報酬率4.26%，以目前買房租屋的投報率大概都落在2%以下，這算是不錯的投資案[5]。

42萬624元

——————  =   4.26%

1,000萬元

●結論

彰化縣政府人員質疑這名買地的高雄投資客，怎麼可能花費上千萬買一筆學校在上面的土地？高雄地主則辯稱單純投資，不知道買的是校地。

本案的重點應該不在於是否知悉為校地，而是私人土地買賣是否受有限制；如果沒有特別限制的規定，原土地所有權人需要資金，把土地賣給其他人，高雄地主喜歡定期領租金，彰化縣政府有權利可以拒付租金嗎？難道只是為了討拍取暖？

[1] 千萬買地沒見有學校？ 彰縣府怒：對惡意第三人告到底，https://udn.com/news/story/3/2299525。
[2] 參考臺灣彰化地方法院92年重訴字000223號民事判決等歷審判決，應係類似案件。
[3] 臺灣彰化地方法院104年度簡上字第7號民事判決。
[4] 都市計畫容積移轉說明，http://www.udd.gov.taipei/pages/detail.aspx?Node=35&Page=1305&Index=4。
[5] 買不如租！台灣月租金 亞洲最低，http://news.ltn.com.tw/news/focus/paper/941940。